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深圳的暴雨预警没有浇灭深圳新盘营销活动的热情。5月7日，深圳雷雨大风橙色预警、暴雨橙色预警、暴雨黄色预警同时生效，鲜有人出门的这天，前海的康德莱酒店却挤满了来参加某楼盘首发盛典的观众。

人潮涌动的背后是明星效应在发挥作用。“香港歌王李克勤高光登场”“甜心教主王心凌倾情助阵”，他们是鸿荣源·珈誉府超能首发盛典的特邀嘉宾。

鸿荣源并不是今年以来第一个邀请明星活动的项目。在此之前，吉克隽逸在深圳前海壹方城展开音乐会，同日谭晶在深业云海湾的活动现场献唱；更早之前的3月，曾获中国好声音年度总冠军的单依纯明星见面会同步在深圳前海·华发冰雪世界项目发布会现场开启……

在渠道电商没有如今这么普及的过去，明星站台营销对深圳楼市来说并不陌生，尤其是在楼市低迷的时期，各个项目亟需通过大型活动来吸引人气。而今又有开发商重金邀请明星站台，明星营销为何近期再现深圳地产江湖？

明星效应再探楼市

在李克勤和王心凌助阵鸿荣源·珈誉府项目的两周前，4月22日，该项目还邀请了歌手吉克隽逸在深圳前海壹方城展开音乐会的活动为项目造势，据传活动现场热闹非凡，吸引了不少市民驻足观看。

项目公众号截图

就在吉克隽逸到访深圳的同一天，谭晶现身深业云海湾的活动现场，在项目发布现场献唱；3月18日，曾获中国好声音年度总冠军的单依纯明星见面会同步在深圳前海·华发冰雪世界项目发布会现场开启……

为什么开发商请明星来站台？南都·湾财社记者注意到，鸿荣源在对外宣传上表示展开音乐会巡礼的活动，是打破行业壁垒，深度串联时尚、音乐和地产资源，打造的又一次令人惊喜的品牌体验，跨界合作将形成超强马太效应。简单来说，即扩大影响力。

事实上，在互联网社交迅速便捷的当下，参与到活动现场的市民们便会自发拿出手机录制现场明星的唱歌视频传播到社交圈里，而和明星同时入镜的，还有作为背景的楼盘logo，这甚至不需要开发商主动宣传便得到了营销效果。

“不是哪个开发商都有实力重金邀请明星。”有购房者向记者表示，对于借用明星的名气来提升楼盘的知名度的做法他并不反感，一方面能有幸见到自己喜欢的明星，另一方面也说明了房企比较有实力。但还有购房者认为，羊毛出在羊身上，花费如此多资金宣传最终付出的还是业主，受益的是开发商，不如搞些实打实的让利或赠送物业费等方式反馈给业主。

去化周期刷新近一年纪录

从“买房送奔驰”到“买房送菜地”再到邀请明星站台吸睛，深圳楼市营销手段今年以来不断地推陈出新。而最直接的开盘降价打折更成为部分非核心区项目的常规操作，究其原因，还是市场整体存量大于需求量。

某项目展开“辅助业主创业”的活动

据乐有家研究中心数据，深圳4月一手住宅新增预售4896套，面积47.6万㎡，环比下跌超四成。尽管相较于3月新房供应的高峰期有所回落，但新房库存方面仍压力颇大，截至4月底深圳新房住宅库存404万㎡，去化周期15.3个月，是近12个月的最长去化周期。

这组数据意味着，在没有新增供应的情况下，深圳新房还需要近16个月才能卖完。作为对比的是，在1个月前易居研究院发布的《中国百城住宅库存报告》显示，百城中的一线城市存销比为13.2个月，深圳已然高于平均水平。

从需求方面来看，数据显示，4月深圳新房市场交易量维持3月水平，一手住宅网签3505套，环比上涨10%。当前新房成交水平与2022年9-10月相当，与“2·8”政策前仍有较大差距。

而从近期开盘的楼盘去化情况来看，也不如往年火热。以上月部分新房的开盘数据为例，月初来自龙岗百鸽笼的信义荔景御园开盘当天售罄，成为2023年深圳首个“日光”盘，也是截至目前唯一一个，而在楼市火热的21年，全年有近30个项目实现开盘即售罄的火热行情。

另据美联物业统计，4月7日，宝安未来之光家园开盘当天去化率约50%；4月8日，龙华民治保利招商龙誉开盘当天去化率仅约12%；4月20日，北站超核万象中心二期润府开盘当天劲销35亿元，去化率约6成左右；4月23日，光明的润曦府再次加推，推出341套房源，据悉开盘去化率仅10%左右。

明星效应能否刺激楼盘去化？

在供过于求的市场环境下，开发商面对较多的竞品项目和有限的客源，只能在营销手段上出奇制胜。

例如屡次邀请明星前来助场的鸿荣源珈誉府，其为沙井塘尾大型旧改项目，项目总建面达到248万㎡，是继沙井万丰海岸城后，西部又一个百万级别的大盘。市场预计其住宅体量高达8000套，加上共有产权房等可能总量过万套，这也给了开发商不小的去化压力。

另外深圳人才房华发冰雪世界项目在开盘前面临着同样的问题，作为深圳供应量最大的人才房项目，新城华苑首批次配售住房共2712套，后续还有上千套房源等待入市。摆在开发商面前的问题是，如果首批次房源去化不及预期，那么二批次如何实现快速销售？除了举办明星见面会活动扩大关注度之外，新城华苑在正式选房前还多次邀请专家、著名主持人、KOL等具有一定号召力的知名人物举办多场线下活动汇聚人气。

新城华苑签约现场

开始选房之后，新城华苑也取得了不错的销售成绩，截至选房结束两房全部选房（后续部分有退房的房源）。那么明星效应是否影响了购房者的判断？有项目业主告诉记者，他买房更看重产品地段配套价格等因素，开发商举办的活动有听说过但从未参加。

借用明星的名气来提升楼盘的知名度，在短时间内确实能起到迅速聚拢人气的效果。业内人士认为，在深圳楼市没有重大利好刺激行情当下，开发商要打破局面，不得不使出各种营销招数增加楼盘的曝光率，在疫情防控优化后，邀请明星凝聚人气显然是比较直接有效的方法，但明星效应能否直接影响去化仍存疑。尤其是，深圳动辄几百万房价的情况下，购房者普遍理性，决定购房因素的重点仍是产品品质和价值潜力。

南都·湾财社记者 孙阳